“La vivienda es el vivir, es el lugar de vida, es la construcción de ciudad; la construcción de espacio privado pero también, y sobre todo, la construcción de espacio público”, conceptualizó Marcelo Danza al hablar en ocasión de los 50 años de la Ley de Vivienda. Esta aproximación a lo que representa una vivienda en el desarrollo vital de cada persona es lo que motiva estos comentarios de la edición pasada y de ésta misma.
El problema de la vivienda es visto como una aspiración y una frustración, provocando un descontento generalizado entre la sociedad uruguaya. Afecta especialmente a los jóvenes, quienes expresan una mayor insatisfacción con sus condiciones habitacionales actuales y, fundamentalmente, con los altos costos tanto de alquiler como de compra.
Lo especial de todo esto, es que a pesar de que es un problema de personas, de parejas que son proyectos de vida de más largo aliento, y especialmente de familias sigamos sin poder destrabar las vías transformadoras para, por lo menos, quitarles presión a vastos sectores de la sociedad.
El mercado de la compra y el alquiler son dos vasos comunicantes, por lo que el incremento de uno y otro ha sido acompasado en los últimos años y, no hay evidencia que en estas circunstancias esos precios hayan tocado techo y se reviertan.
A esta fecha, el acceso a una vivienda (incluso algo no bien ubicado ni con metraje suficiente) sigue siendo una restricción cuyo acceso está asociado a renuncias. Es la experiencia de una parte importante de la población, de miles de personas. El déficit habitacional no se reduce a una cuantificación de viviendas faltantes; s mucho más que eso. Por ejemplo, incluye opciones por construcciones de más baja calidad, en condiciones más precarias.
La no calidad
Uno de los problemas que deben enfrentar los compradores de viviendas promovidas es el de la calidad. Hay quienes se refieren a este asunto como “el enemigo silencioso de los proyectos”. ¿A qué se refieren? Es muy fácil de definir y acotar, es muy concreto: reparar errores, repetir trabajos, canalizar reclamos, responder a conflictos contractuales, hasta enfrentar la insatisfacción del cliente son apenas algunas de las situaciones que duplican (incluso más) costos que termina recargando al comprador. Pero ¿por qué los paga el comprador y no el responsable de la baja calidad? Sencillamente, porque se trata de un mercado con fuerte déficit habitacional. La escasez de viviendas es tan significativa que impacta rápido en los precios por que se trata de un bien escaso, que impone por la vía de los hechos una pesada carga al comprador, incluso por normas asimétricas que protegen prácticas de producción de viviendas de baja calidad pero altos precios.
El Costo de la No Calidad alcanza a todos los recursos, léase económicos, de tiempo y de esfuerzo, que una constructora o un contratista invierte/gasta debido a errores, retrabajos, defectos o incumplimientos de estándares de calidad.
En un artículo publicado en linkedin por la arquitecta Diana Dïaz Palacios nos recuerda que según la American Society for Quality, ASQ, 2022, los costos de la no calidad en construcción se pueden clasificar en los siguientes grupos: 1. Los Costos de fallos internos, que son los Problemas detectados antes de la entrega (retrabajos, desperdicio de materiales, inspecciones fallidas); 2. Los Costos de fallos externos, que agrupa los problemas detectados después de la entrega como ser los reclamos, penalidades y daños reputacionales; 3. Los Costos de prevención, que son aquellos recursos aplicados a evitar errores, como por ejemplo la capacitación en nuevas herramientas y sistemas, auditorías y control de calidad; y 4. Los Costos de evaluación, es decir, los costos asociados a verificar que los productos o servicios cumplen los estándares.
Costos altos y no calidad
La no calidad corroe el mercado de la construcción. Encarece por negligencia empresarial los costos de la vivienda innecesariamente, y al duplicar costos por no cuidar la calidad castiga al comprador. Ese adicional es el llamado costo de la no calidad. También el no costo impacta en el “producto vivienda”. Es que “Prevenir fallas, reprocesos y sobrecostos no es cuestión de suerte, sino de una gestión activa, consciente y estructurada, donde la calidad sea un principio rector desde el inicio del proyecto”.
El sector de la construcción tiene una serie de características propias que hacen que durante los años de buen desempeño el efecto multiplicador contagia a otros sectores. En nuestro país, el sector inmobiliario representó el 11% del PBI en 2023, y empleó a más de 27 mil personas en 2024. Las proyecciones públicas para este año se mantienen en casi los mismos niveles, empleando aproximadamente al 8% de la población activa.
Para 2026, la inversión privada lidera el sector, constituyendo una opción de especial interés para el capital extranjero, en particular, para el inversor argentino, que sigue apreciando la estabilidad y seguridad jurídica uruguaya. Para este año, desde el gobierno se promueve la colaboración público-privada como una propuesta principal como respuesta a la demanda habitacional y proyectos de infraestructura.
Costos altos y opciones como las de mínimos monoambientes son propias de un mercado que está recibiendo recursos públicos que se merece una mejor respuesta. Quizás sea hora de empezar a concebir otras condiciones para acceder a beneficios tan amplios.
El régimen de vivienda promovida implica una renuncia fiscal significativa, que se traduce en un costo implícito del orden de USD 20.000 por vivienda producida. Este valor plantea interrogantes relevantes sobre la eficiencia distributiva del instrumento y sobre su adecuación como política de acceso a la vivienda, más allá de su impacto positivo en la actividad del sector. Pero los beneficios no están distribuyéndose como se concibió.
Desde una perspectiva de política pública, el indicador refuerza la necesidad de evaluar el retorno social efectivo de cada dólar de gasto tributario, especialmente en un contexto de persistente crisis de acceso habitacional. La crisis no es sólo de unidades, de satisfacción con la calidad y la dimensión de los monoambientes.
¡Así no hay quien viva!!
