Un proyecto de ley sobre la superficie mínima de un monoambiente que propone modificar el artículo 18 de la Ley 13.728 llega en un momento oportuno para discutir qué orientaciones debe definir el gobierno no sólo para una vivienda de condiciones mínimas, sino y fundamentalmente, una vivienda promovida con incentivos públicos que además es de medidas mínimas.
La iniciativa lleva la firma del senador Gustavo González, alguien que ha dedicado su vida a la vivienda por ayuda mutua, que tiene una clara convicción del tema, y que tiene un amplio conocimiento. Y como él mismo lo ha dicho, se trata de por lo menos abrir la discusión.
De la madurez del debate, de la sensibilidad acerca de las condiciones que debe tener una vivienda y su incidencia en la salud dependerá la resolución que se adopte.
Cómo se define
En Uruguay, el hacinamiento en una vivienda se define oficialmente como la situación en la que el número de personas que habitan el hogar supera la capacidad adecuada de dormitorios disponibles, afectando las condiciones mínimas de habitabilidad. Léase, la privacidad, la salud y la calidad de vida de quienes la habitan.
La forma más común de definirlo es mediante el número de personas por habitación destinada a dormir: 1. Sin hacinamiento, hasta 2 personas por dormitorio; 2. Hacinamiento, más de 2 personas por dormitorio; y 3. Hacinamiento crítico, 3 o más personas por dormitorio.
Así mide el hacinamiento el INE. El mismo criterio que aplica en los censos nacionales, la Encuesta Continua de Hogares y los diagnósticos del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial, MVOT.
También es el criterio utilizado por organismos internacionales como ONU‑Hábitat, y por otros institutos estadísticos nacionales en América Latina.
Desde esta mirada, el monoambiente no cuenta con habitación. Es un espacio único donde conviven habitación, espacio para cocinar y para alimentarse, mirar la tv, escuchar música, estudiar, hacer home office, donde está emplazada la cama, un sofá, un pequeño escritorio, el espacio de ocio…en fin, todo lo que pueda entar en ese espacio que muchas veces ni siquiera es un rectángulo.
Política habitacional
En la política habitacional uruguaya, el hacinamiento se entiende como una forma de déficit habitacional cualitativo. Se entiende que la vivienda existe, pero no satisface condiciones adecuadas de uso. Afecta la privacidad, la salud física y mental y el desarrollo educativo. Suele coexistir con otros problemas como precariedad constructiva o informalidad. También la alta rotación de sus ocupantes.
Relevancia en políticas públicas
El hacinamiento es un indicador clave de vulnerabilidad social y se utiliza para priorizar hogares en programas de vivienda y realojo, diseñar políticas de mejora habitacional, y medir la pobreza estructural más allá del ingreso.
Claro, que un monoambiente a 100 mil dólares, delata los problemas reales de estas opciones. Se presenta como una opción de mínima, de puerta de acceso a una solución habitacional. El monoambiente en Uruguay no es caro por lujo, sino por escasez relativa frente a la demanda y por su rol como unidad refugio en un mercado sin alternativas intermedias como el alquiler social, la vivienda pública en renta o el stock regulado.
En Montevideo, el monoambiente funciona como unidad mínima de independencia residencial. No es una opción de confort ni de estabilidad: es el piso de entrada al mercado formal.
Será monoambiente pero no es una alternativa asequible. Son necesarios para alquiler y gastos comunes contar recursos entre $18.000 a $30.000, más el sobrecosto de la garantía. Por el ello, el ingreso necesario para sobrellevar la responsabilidad sin sobre endeudarse sumar ingresos entre $60.000 a $80.000. Un rango del orden del 30%.
Cualquier lector atento y desatento advierte que ese ingreso no está en línea con los tramos etarios donde se produce la emancipación residencial.
Carito….
Es llamativo, y revelador, la insensata relación de precios. El valor de un monoambiente se ubica en una franja del entorno de los 100 mil dólares, como fue dicho y es de fácil verificación. En realidad, estamos tomando un valor bajo. La media de las ofertas están un 10% por encima. Pero ese valor de referencia “olvida”, y se agrega con letra mínima, la famosa letra chica, dos costos importantes: el llamado valor de conexiones que asciende al 4%, y los honorarios de inmobiliaria, del 3% más IVA, es decir, 3,66%. De los cien mil iniciales, ya estamos en 107.600 dólares.
Una oferta de mercado de 113 mil dólares, más el 7,66%, ubicado en el Cordón, termina costando 121.656 dólares, con 26,5 metros cuadrados “útiles”, tiene un valor de venta del metro cuadrado de 4.591 dólares. ¿Vivienda social?
Bienvenido el debate
El debate que propone el proyecto de ley de Gustavo González llega en un momento aún oportuno. Aún porque esta discusión debió darse cuando se aprobaron todos los incentivos a las viviendas promovidas. Recursos que habrían rendido económica y socialmente mucho más aplicados a la fecunda experiencia de las cooperativas de vivienda, en todas y cada una de sus expresiones. Pero no se trata de opciones binarias, sino de compatibilizar la coexistencia de los sistemas de manera de facilitar el acceso a la vivienda familiar, especialmente a la única vivienda, cuidando que los recursos públicos aplicados no vistan siempre al mismo santo, cuidando que el santo no se convierta, por glotón, en un pequeño diablo que recorra el cuarto círculo del infierno de la Divina Comedia de Dante, empujando grandes pesos en direcciones opuestas.
Por hoy
El problema no es sólo que falten viviendas, sino que lo que se debe promover es una tipología accesible entre “vivir con otros” y “vivir solo”. Está claro que el monoambiente no cumple ese rol, pero además es caro para los jóvenes, es imposible de chico para las familias y oneroso para los fondos públicos por las renuncias tributarias. Solamente es rentable para inversores, pero nada de demonizar pues quien invierte no legisla, sino que actúa en el marco que se establece. El monoambiente, así como está, es un activo financiero pero, no en una herramienta de transición vital.
Bienvenido el debate para mejorar y darle una oportunidad al cooperativismo de vivienda, redistribuyendo incentivos, para que haga lo que mejor sabe: ayudar al acceso a viviendas familiares, a un costo asequible.
